Das Wichtigste in Kürze
- Die Anschlussfinanzierung regelt die Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung.
- Drei Wege: Prolongation (gleiche Bank), Umschuldung (neue Bank) oder Forward-Darlehen.
- Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir heutige Zinsen für die Zukunft – gegen Aufschlag.
- Nach 10 Jahren Zinsbindung kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung wechseln.
Die wenigsten Baukredite sind nach der ersten Zinsbindung abbezahlt – die Anschlussfinanzierung entscheidet dann über tausende Euro. Hier die Optionen. Grundlagen liefert Baufinanzierung einfach erklärt.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt meist eine Restschuld. Die Anschlussfinanzierung legt fest, zu welchen Konditionen du diese weiter abbezahlst – zum dann gültigen Zinsniveau.
Die drei Wege
- Prolongation: Du verlängerst beim bisherigen Anbieter – bequem, aber nicht immer am günstigsten.
- Umschuldung: Wechsel zu einer neuen Bank mit besseren Konditionen (siehe vorzeitige Ablösung).
- Forward-Darlehen: Du sicherst dir den Zins schon Jahre im Voraus.
Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen reservierst du dir den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren startet (oft bis zu rund fünf Jahre im Voraus). Dafür zahlst du einen kleinen Zinsaufschlag. Sinnvoll, wenn du steigende Zinsen erwartest.
Tipps zum richtigen Zeitpunkt
- Früh planen: Angebote schon 3–5 Jahre vor Ablauf prüfen.
- Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren nutzen.
- Konditionen mehrerer Anbieter im Baufinanzierung-Vergleich gegenüberstellen.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung brauchst du, wenn die Sollzinsbindung deiner Baufinanzierung ausläuft, das Darlehen aber noch nicht vollständig getilgt ist. Für die verbliebene Restschuld schließt du dann eine neue Finanzierung ab – entweder bei deiner bisherigen Bank oder bei einem günstigeren Anbieter.
Die drei Wege der Anschlussfinanzierung
Es gibt drei Möglichkeiten: die Prolongation (Verlängerung bei der bisherigen Bank), die Umschuldung zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen und das Forward-Darlehen, mit dem du dir heutige Zinsen für die Zukunft sicherst. Welcher Weg passt, hängt von Zinslage und Zeitpunkt ab.
Bank wechseln lohnt sich oft
Viele bleiben aus Bequemlichkeit bei ihrer Bank – dabei ist ein Wechsel bei der Anschlussfinanzierung oft günstiger. Die Umschuldung ist dank standardisierter Abläufe unkompliziert, und schon ein kleiner Zinsvorteil spart bei der Restschuld viel Geld. Vergleiche daher unbedingt mehrere Angebote.
Das Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir den aktuellen Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren startet. Das lohnt sich, wenn du steigende Zinsen erwartest. Die Bank verlangt dafür einen kleinen Zinsaufschlag pro Monat Vorlaufzeit – eine Art Versicherung gegen Zinsanstieg.
Der richtige Zeitpunkt
Kümmere dich frühzeitig, idealerweise rund ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung. So hast du Zeit, Angebote zu vergleichen, und kannst bei guten Konditionen mit einem Forward-Darlehen zuschlagen. Nach zehn Jahren Zinsbindung hast du zudem ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht.
Worauf du achten solltest
Vergleiche den effektiven Jahreszins, achte auf Sondertilgungsrechte und prüfe, ob sich eine höhere Tilgung leisten lässt, um schneller schuldenfrei zu werden. Den Überblick über Konditionen liefert der Baufinanzierung-Vergleich.
Anschlussfinanzierung und Umschuldung
Der Wechsel zu einer anderen Bank bei der Anschlussfinanzierung ist eine Form der Umschuldung. Die neue Bank übernimmt die Grundschuld; der Aufwand ist gering und lohnt sich bei einem spürbaren Zinsvorteil fast immer.
Fazit
Eine gut geplante Anschlussfinanzierung spart bares Geld. Vergleiche rechtzeitig, scheue keinen Bankwechsel und nutze bei erwartetem Zinsanstieg ein Forward-Darlehen. Verbraucherinfos zu Baufinanzierungen bündelt die BaFin.
Anschlussfinanzierung: typische Fehler
Der häufigste Fehler ist, einfach das Verlängerungsangebot der eigenen Bank zu unterschreiben, ohne zu vergleichen. Oft sind andere Anbieter deutlich günstiger. Ebenfalls riskant ist es, sich zu spät zu kümmern und dadurch in eine teure Zwischenfinanzierung zu geraten.
Plane den Übergang rechtzeitig, halte deine Unterlagen bereit und prüfe, ob eine höhere Tilgung möglich ist. So nutzt du den Wechsel optimal, um Zinsen zu sparen und schneller schuldenfrei zu werden.
Prolongation im Detail
Bei der Prolongation verlängerst du das Darlehen bei deiner bisherigen Bank. Sie schickt dir vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot – oft nur wenige Wochen vorher. Der Vorteil ist der minimale Aufwand: Es sind keine neuen Unterlagen und keine Grundschuldübertragung nötig. Der Nachteil: Die Bank weiß, dass Bequemlichkeit lockt, und macht selten das beste Angebot. Vergleiche daher immer, bevor du unterschreibst.
Umschuldung zur neuen Bank
Wechselst du für die Anschlussfinanzierung zu einem günstigeren Anbieter, übernimmt dieser die Restschuld und lässt die Grundschuld übertragen. Die Kosten dafür sind gering und werden vom Zinsvorteil meist um ein Vielfaches übertroffen. Der Ablauf ist standardisiert, sodass sich der Wechsel schon bei einem kleinen Zinsunterschied lohnt. Hole dir dazu mehrere Angebote ein und vergleiche den effektiven Jahreszins.
Wann sich ein Forward-Darlehen rechnet
Ein Forward-Darlehen ist eine Wette auf steigende Zinsen. Du sicherst dir heute einen Zins für den Abschluss in bis zu fünf Jahren und zahlst dafür einen kleinen Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Steigen die Zinsen bis dahin stärker als der Aufschlag, hast du gewonnen. Fallen sie, zahlst du drauf. Wer Planungssicherheit über alles stellt, nimmt den Aufschlag bewusst in Kauf.
Restschuld und Tilgung neu justieren
Der Übergang in eine neue Finanzierung ist der ideale Moment, um die Tilgung anzupassen. Ist dein Einkommen seit dem Kauf gestiegen, kannst du eine höhere Tilgung wählen und so schneller schuldenfrei werden. Prüfe zudem, ob eine Einmalzahlung aus Erspartem die Restschuld – und damit den benötigten Kreditbetrag – sinnvoll senkt.
Häufige Fragen
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Vor allem, wenn die Zinsen voraussichtlich steigen. Sinken sie, kann der Aufschlag teuer werden – eine Wette auf die Zinsentwicklung.
Kann ich bei der Anschlussfinanzierung die Bank wechseln?
Ja. Ein Wechsel per Umschuldung ist oft günstiger als die Verlängerung beim alten Anbieter.
Rechtzeitig planen zahlt sich aus
Wer sich früh um die Weiterfinanzierung kümmert, hat die besten Karten. Beginne rund ein bis anderthalb Jahre vor Ablauf der Zinsbindung, Angebote einzuholen und die Zinsentwicklung zu beobachten. So kannst du in Ruhe vergleichen, statt am Ende das erstbeste Verlängerungsangebot deiner Bank unterschreiben zu müssen. Halte deine Unterlagen bereit – aktuelle Einkommensnachweise, den bestehenden Darlehensvertrag und den Grundbuchauszug – damit ein Wechsel reibungslos läuft. Prüfe außerdem, ob dein laufender Vertrag ein Sonderkündigungsrecht enthält oder ob die Zehn-Jahres-Frist greift.
Denke bei der neuen Finanzierung auch an die Zukunft: Eine etwas höhere Tilgung verkürzt die Restlaufzeit spürbar, und ein vereinbartes Sondertilgungsrecht gibt dir Spielraum, wenn du später einmal mehr Geld zur Verfügung hast. Mit einem klaren Zeitplan und mehreren Vergleichsangeboten holst du fast immer bessere Konditionen heraus, als wenn du die Sache auf den letzten Drücker angehst.
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